FileNo. 025

今回は、道路拡幅事業により木造2階建店舗併用住宅が支障となり合理的な移転方法を検討したケースです。

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１．対象の概要

■ 敷地概要 敷地面積 ： 600�u 買収面積 ： 　40�u 残地面積 ： 560�u 取得割合 ： 　6％ 建築基準法の用途地域制限 近隣商業地域 建築基準法の建築制限 建ぺい率 　： 　　　　80％ 容積率 　 　： 　　　200％ 防火指定　 ：　　　　　なし ■ 建物の概要　 No 構造及び用途 建築面積 延床面積 備　考 A棟 木造2階建店舗併用住宅 65�u 100�u 支障建物 B棟 鉄骨造平屋建作業場 30�u 30�u 　 C棟 木造平屋建専用住宅 180�u 180�u 　 合　計 275�u 310�u

Ａ棟は所有者が1階を店舗（クリーニング業）、2階を住居として利用しています。 Ｂ棟は機械設備を配置した作業場として利用しています。

２． 検討のポイント

Ａ棟のみ支障となります。 拡幅道路と残地には40�pの高低差が生じます。 Ａ棟2階とＣ棟は、所有者が住居として利用しています。 Ａ棟1階とＢ棟は、クリーニング業の店舗と作業場として一体利用されています。

４． 考えられる案

Ａ棟はＢ棟が障害となり曳家は困難です。又、改造工法も考えられますが、支障割合が約50％となり、建物全体に改造が及ぶため採用工法とはなりません。従って、Ａ棟は再築として、検討を行います。

＜第一案＞　Ａ棟・構内再築工法（同種同等）

Ａ棟をＣ棟南側の空地へ再築する案です。 道路との高低差はスロープを設置し、機能回復を図ります。

■　利点 Ａ棟の建築後に移転することで、営業休止期間が短期になります。 従前と同様の機能が維持出来ます。 ■　問題点 Ａ棟の移転によりＣ棟の日照条件が悪くなり、住環境が低下します。 道路に面した店舗が敷地の奥に配置されるため、従前の営業形態の機能が低下します。

第一案では、住環境と営業形態の機能面に問題点が残りました。第二案ではその問題を解消する案を検討します。

＜第二案＞　A棟・構内再築工法（照応建物）

Ａ棟を3階建の建物に再築する案です。 道路との高低差はコンクリート階段・スロープを設置し、機能回復を図ります。

■　利点 従前と同じ道路面に建築することで営業形態を損いません。 従前と同様の住環境が保たれます。 ■　問題点 3階建にすることにより、廊下、階段室の面積増加となり、第一案の建物移転費より高額となります。 第一案より営業休止期間が長期になります。 移転工事期間中の仮倉庫費用が生じます。

第一案・第二案では、直接支障となるＡ棟のみで検討を行いましたが、第三案では支障とならないＢ棟の関連移転を考慮し、検討を行います。

＜第三案＞　曳家工法

Ａ、Ｂ棟を北側に曳家し、カーポートは西側に移転する案です。 道路との高低差は、第二案と同様な方法で機能回復を図ります。

■　利点 2棟曳家を行うことで、建物移転料が第一案・第二案より低額になります。 第二案より営業休止期間が短期となります。 従前の機能回復が図れます。 ■　問題点 Ｂ棟・カーポートの関連移転が生じます。 移転期間中の仮倉庫費用が生じます。

５． まとめ

以上の3つの案をまとめると下記の表になります。 移転案 第一案 第二案 第三案 Ａ棟 再築（同種同等) 再築（照応建物） 曳家 B棟 移転対象外 移転対象外 曳家 C棟 移転対象外 移転対象外 移転対象外 有形的合理性 ○ ○ ○ 機能的合理性 × ○ ○ 経済合理性 △ × ○ 認　定 × × ○ 上記より本件は、最も合理性に優れた第三案が採用になりました。 　このように複数棟の建物がある場合は、直接支障となる建物のみの移転にとらわれることなく、支障とならない建物の関連移転も考慮し、経済的合理性を踏まえ検討を行うことが必要です。 >>このページの先頭へ

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